Neue Meldepflichten bei Immobilientransaktionen 2026
Der Immobiliensektor gilt seit Jahren als besonders geldwäscheanfällig. Zum 1. Januar 2026 sind zwei unterschiedliche, aber inhaltlich verwandte Neuregelungen wirksam geworden, die hier klar auseinandergehalten werden müssen: die sogenannte „Unstimmigkeitsmeldung II“ und das geplante Immobilientransaktionsregister.
Die „Unstimmigkeitsmeldung II“ (§ 23b GwG)
Durch das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II (SDG II) wurde eine neue Meldepflicht für Notarinnen und Notare eingeführt. Hintergrund: Verfügt eine Gesellschaft über Immobilienvermögen in Deutschland, werden bestimmte Daten zu diesen Immobilien künftig auch im Transparenzregister erfasst (§ 19a GwG); die dafür erforderlichen Daten übermitteln die Grundbuchämter an das Transparenzregister (§ 19b GwG).
Stellt eine Notarin oder ein Notar fest, dass die im Transparenzregister hinterlegten Immobiliendaten unzutreffend sind, besteht bei gleichzeitigem Vorliegen der Voraussetzungen einer FIU-Meldung eine Meldepflicht nach § 23b GwG – die „Unstimmigkeitsmeldung II“. Diese Pflicht ist strukturell an die bereits bestehende Unstimmigkeitsmeldung nach § 23a GwG angelehnt und gilt seit dem 1. Januar 2026 (Art. 26 Abs. 3 SDG II). Die Bundesnotarkammer weist ausdrücklich darauf hin, dass die Bezeichnung irreführend ist: Es handelt sich nicht um eine automatisierte Verknüpfung von Grundbuch und Transparenzregister, sondern die Daten müssen von den Grundbuchämtern weiterhin manuell übermittelt werden.
Das Immobilientransaktionsregister
Unabhängig davon ist im Zuge der GwG-Reform ein eigenständiges Immobilientransaktionsregister vorgesehen, das vom neu errichteten Bundesamt zur Bekämpfung von Finanzkriminalität elektronisch geführt werden soll. Erfasst werden sollen chronologisch sämtliche nach § 18 Absatz 1 und 2 Grunderwerbsteuergesetz anzeigepflichtigen Vorgänge mit einem Kaufpreis von mehr als 20.000 Euro, einschließlich der einheitlichen und kontinuierlichen Rechtseinheitsnummer (EKRN) aus dem Transparenzregister, sofern eine Vertragspartei eine Vereinigung nach § 20 Absatz 1 Satz 1 GwG oder eine Gestaltung nach § 21 GwG ist.
Der Betrieb war für den 1. Januar 2026 vorgesehen, ist jedoch daran geknüpft, dass eine elektronische Übermittlung der Veräußerungsanzeigen an die Finanzbehörden technisch möglich ist. Da einzelne Ausgestaltungsdetails aus dem Gesetzgebungsverfahren stammen und sich in der finalen Umsetzung noch geändert haben können, empfiehlt sich für die praktische Anwendung eine Prüfung des tagesaktuellen Rechtsstands im konkreten Einzelfall.
Was bedeutet das für Notare und Immobilienmakler?
Beide Mechanismen erhöhen den Dokumentations- und Meldeaufwand bei Immobiliengeschäften spürbar. Wer als Notar, Makler oder sonstiger Verpflichteter im Immobiliensektor tätig ist, sollte interne Prozesse zur Identifizierung wirtschaftlich Berechtigter und zum Abgleich mit dem Transparenzregister überprüfen. Ein externer Geldwäschebeauftragter hilft, diese neuen Anforderungen praxistauglich in bestehende Abläufe zu integrieren, ohne das Tagesgeschäft zu blockieren.