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Geldwäschebeauftragter - Blick auf ein Architektenhaus
Fehlende Transparenz im Immobilienmarkt
11.09.2021 – Auch wenn sich in den letzten Jahren einiges in Deutschland getan hat, um Geldwäsche insgesamt und in der Immobilienbranche im Besonderen zu verhindern – es bleiben noch zentrale Lücken, die den deutschen Markt für Geldwäscher zum Paradies machen.

Der deutsche Immobilienmarkt hat einen Ruf als Paradies für Geldwäsche, woher kommt das? In einer umfangreichen Untersuchung ist Correctiv dieser Frage nachgegangen und hat 4 große Baustellen ausgemacht, die trotz der verschiedenen Verschärfungen des GwG in den letzten beiden Jahren und durchaus erreichter Verbesserungen dazu führen, dass sich daran wenig ändern wird. 

  1. Es gibt kein bundeseinheitliches Grundbuch 
    Obwohl bereits 2013 beschlossen sind 8 Jahre später noch längst nicht alle Einträge der bis dato über mehr als hundert verschiedene zuständige örtliche Ämter in Deutschland digitalisiert – und damit nur sehr mühsam abzufragen. Auch die inzwischen digital vorliegenden Einträge sind häufig nur sehr aufwändig abfragbar, weil die gescannten Originale nicht automatisiert abfragbar sind.  
    Das liegt auch daran, dass die Digitalisierung immer noch an den Grenzen der Bundesländer hakt, denn diese sind nicht vernetzt. Das macht es für professionelle Geldwäscher wie z.B. die Mafia leicht, Sachverhalte zu verschleiern. Das Software-Projekt, das diesen Missstand bis 2019 beseitigen sollte konnte bisher nicht abgeschlossen werden und ist mittlerweile bis Ende 2024 verlängert worden. Und selbst dann werden viele der immer noch handschriftlich vorliegenden Einträge in die diversen Grundbuchämter nicht auswertbar sein. 
  2. Das Transparenzregister ist unvollständig 
    In den Grundbuchämtern sind häufig Firmennamen als Eigentümer eingetragen. Dabei handelt es sich nach intensiven Recherchen von Correctiv („Wem gehört unsere Stadt“) oftmals um verschachtelte Firmenkonstrukte, hinter denen der eigentliche Eigentümer von z.B. Mietwohnungen erst nach aufwändiger Recherche zu ermitteln ist. Und selbst dann ist der wirtschaftliche Berechtigte nicht ersichtlich und trotz des reformierten Artikel  32b EU-Geldwäscherichtlinie bleibt auch künftig die Lücke, dass Ermittlungsbehörden der Zugang zu den Informationen nur gegeben werden muss, „soweit solche Register oder Systeme zur Verfügung stehen“. Diese Bedingung wurde auf Druck von Lobbyisten in das Gesetz eingefügt. Die Ausweitung des Transparenzregisters zum Vollregister soll diese Lücke schließen, allerdings gilt diese erst seit einem Monat und sieht lange Übergangsfristen vor. Und eine Kontrolle erfordert eine entsprechende personelle Ausstattung der zuständigen Behörden.
  3. Steuertricks 
    Hierzu hat sich in den letzten Jahren eine Praxis sog. „Share Deals“ entwickelt, dabei werden Grundstücke oder Immobilien nicht direkt verkauft, sondern in eine Firma überführt, deren Anteile im Anschluss verkauft werden. Damit handelt es sich per Gesetz nicht um eine Immobilientransaktion und es wird keine Grunderwerbssteuer fällig, zudem sind die Eigentümerverhältnisse unklar, denn die Anteilsbesitzer werden nicht eingetragen. Abhilfe sollte ein neues Gesetz schaffen, dass die Schwelle für Share Deals auf 90% (von bisher 95%) abgesenkt hat, nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ein Anfang, aber nicht ausreichend, um solche Praktiken zu verhindern.
  4. Investoren können sich leicht arm rechnen 
    Mittels firmeninterner Kredite gelingt es vielen Firmen, die Eigentümer von Immobilien sind, ihre Gewinne in Deutschland kleiner zu rechnen, als sie tatsächlich sind und dadurch den Staat um die eigentlich fälligen Steuern auf Mietgewinne zu bringen. Da immer mehr auch scheinbar kleinere Immobilienunternehmen Teil eines internationalen Firmennetzwerkes sind, hat diese Praxis in den letzten Jahren zugenommen – in anderen Ländern werden solche firmeninternen Kredite mit deutlich höheren Auflagen versehen und ihre steuerliche Wirkung entsprechend unterbunden. 

Als Fazit bleibt Deutschland auch künftig vermutlich ein Paradies für Geldwäscher, die ihre aus kriminellen Taten erworbenen Mittel in Immobilien investieren und damit waschen und wertstabil anlegen sowie oft noch steuergünstig vermehren können. 



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