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Geldwäschebeauftragter schaut auf ein altes römisches Säulengebäude
Warum ist Geldwäsche in Deutschland und im Immobiliensektor ein Problem?
12.11.2022 – Deutschland gilt – immer noch – als Paradies für Geldwäscher. Warum ist das so? Wie wirkt sich das im Immobilienbereich aus und was wird dagegen getan?

Seriöse Schätzungen gehen davon aus, dass jedes Jahr in Deutschland kriminelle Gelder in der Größenordnung von über 100 Milliarden Euro gewaschen werden. Zur Einordnung – das ist soviel wie mit Mühe für das Sondervermögen Bundeswehr locker gemacht werden soll. Oder ganz anschaulich, weil so große Summen schwer greifbar sind – das sind über 83.000 handelsübliche Aktenkoffer prall gefüllt mit 100 Euro-Scheinen. Ein ganzes Fußballfeld voll, wenn man sie hochkant aufstellt. 

Warum ist das so? Die Gründe sind vielfältig und haben nicht nur in Mängeln bei der Geldwäschebekämpfung ihre Ursache. Deutschland ist die größte Volkswirtschaft in Europa und ein wichtiges Finanzzentrum mit einer zentralen Lage und einer starken internationalen Vernetzung. Hinzu kommen die weltweit anerkannte hohe Rechtssicherheit sowie eine stabile Währung. All diese positiven Punkte wissen auch Geldwäscher zu schätzen, wenn sie sich um die Integration ihres kriminell erworbenen Vermögens in den legalen Wirtschaftskreislauf bemühen. 

Daneben spielen allerdings auch hausgemachte Gründe eine Rolle, weshalb nicht nur die italienische Mafia inzwischen ihr Geld am liebsten in Deutschland wäscht. Dazu gehören eine recht große Schattenwirtschaft („Schwarzarbeit“ – bis zu 380 Mrd. Euro pro Jahr), sowie ein hohes Maß an Barzahlungen, die eine hohe Anonymität ermöglichen. Hinzu kommt eine Aufsicht, die in der Vergangenheit eher als lasch zu kennzeichnen war und die insbesondere im Nichtfinanzbereich völlig zersplittert und personell unterbesetzt ist. Eine von der schieren Menge der Verdachtsmeldungen überrollte FIU sowie hohe Ermittlungshindernisse für Polizei und Staatsanwaltschaft sind dann für Geldwäscher quasi das Sahnehäubchen. 

Der Immobilienbereich ist aus verschiedenen Gründen besonders betroffen und hat damit ein hohes Risiko zur Geldwäsche ausgenutzt zu werden, wie die nationale Risikoanalyse des BMF eindeutig feststellte. Schätzungen gehen davon aus, dass jedes Jahr mehrere Milliarden Euro aus organisierter Kriminalität in den deutschen Immobilienmarkt fließen. Das hat wiederum seine Gründe in der hohen Wertstabilität von Immobilien generell sowie den erheblichen Wertsteigerungen in den letzten Jahrzehnten. Aber auch im Immobiliensektor kommen weitere Gründe hinzu – so ist es derzeit noch legal und erst seit kurzem erschwert, Immobilien bar zu bezahlen. Ein erhebliches Problem besteht zudem bei den Möglichkeiten, den tatsächlichen Eigentümer einer Immobilie, den wirtschaftlich Berechtigten, hinter komplexen und hochgradig verschachtelten Firmenstrukturen aufzuspüren. 

Was wurde/wird dagegen getan? 

Zur Ermittlung der tatsächlichen Eigentümer gibt es seit 2017 das Transparenzregister, das seit letztem Jahr zu einem Vollregister ausgebaut wird. Durch das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II (SGD II) sollen zusätzlich die Daten aus den Grundbüchern übertragen werden, sodass eine umfassende Einsichtnahme an einer zentralen Stelle ermöglicht werden soll. Allerdings ist sowohl der Zeitplan sehr ambitioniert, insbesondere wenn man die bisher kaum vorhandene Digitalisierung in der öffentlichen Verwaltung sieht und es gibt auch 1 Jahr nach der Einführung des Transparenzregisters als Vollregister noch zahlreiche fehlende oder fehlerhafte Eintragungen. Die Pflicht zur Meldung für ausländische Vereinigungen, die in Deutschland Immobilien erwerben wollen, ist zwar im Gesetz verankert, aber an einer vollständigen Umsetzung bestehen deshalb bisher erhebliche Zweifel. Ob die im SGD II verankerte Pflicht zur Meldung auch bereits im Bestand gehaltener Immobilien daran etwas ändern wird? 

Den Ermittlern wurde durch die Reform des Strafgesetzbuches im vorigen Jahr die Arbeit zwar insoweit erleichtert, als jetzt jede strafbare Tat als Vortat zur Geldwäsche in Frage kommt. Allerdings werden die Möglichkeiten der Vermögensabschöpfung erst nach und nach stärker genutzt und von einer Beweislastumkehr, wie sie beispielsweise in Italien gesetzlich geregelt ist, können deutsche Strafverfolger nur träumen. Denn sie müssen immer noch nachweisen, dass Gelder, die z.B. zum Kauf einer Immobilie genutzt wurden, aus illegalen Quellen stammen. 

Zusätzlich wurden schon 2017 die verpflichteten Unternehmen, also auch Immobilienmakler und Notare, dazu aufgerufen, in Fällen verdächtiger Transaktionen eine Verdachtsmeldung an die FIU abzugeben. Dies war allerdings für Notare und Rechtsanwälte problematisch, da es nur unter besonderen Umständen mit ihrer anwaltlichen Verschwiegenheitspflicht vereinbar war. Dies wurde mit der Meldepflichtverordnung Immobilien vor 2 Jahren geändert – und seither hat sich die Anzahl der Verdachtsmeldungen von Notaren von 17 (siebzehn) in 2019 auf fast 6.500 in 2021 vervielfacht. Da Notare inzwischen auch bei Barzahlungen eine Verdachtsmeldung abgeben müssen, ist deren Bedeutung im Immobilienbereich Angabe-gemäß bereits deutlich zurückgegangen. Gleichermaßen helfen sollte das im GwG vorgesehene Beurkundungsverbot, wenn die Eigentums- und Kontrollstrukturen nicht ermittelt werden können – hier hapert es allerdings anscheinend noch an der Umsetzung in der Praxis. 

Ebenfalls stellt auch die korrekte Umsetzung der Sanktionen ein derzeit nicht zu unterschätzendes Problem dar. Die schiere Menge an sanktionierten Personen und Organisationen sowie die ständige Aktualisierung fordern erhebliche Anstrengungen von allen Verpflichteten nach dem Geldwäschegesetz, auch und gerade im Immobilienbereich. 

Praxistipp: 

Die regelmäßige Schulung der Beschäftigten zu aktuellen Fragen der Geldwäscheprävention ist eine der wesentlichen Pflichten, die Sie als nach dem GwG verpflichtetes Unternehmen zu erfüllen haben. Denn regelmäßige Information und Unterrichtung über aktuelle Entwicklungen im Bereich der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung sind ein wesentlicher Teil interner Sicherungsmaßnahmen nach § 6 Abs. 2 GwG. Wir bieten – gerade auch für im Immobilienbereich Tätige – ein umfangreiches Seminarprogramm mit Erstschulungen und Auffrischungsseminaren. Sowohl als Präsenzschulung bei Ihnen vor Ort wie online – sprechen Sie uns gerne an. 


Unsere Leistungen
Wir beraten bei:
  • Erstellung unternehmensspezifischer Risikoanalysen
  • Entwicklung und Implementierung interner Sicherungsmaßnahmen

  • Prüfung von Verdachtsfällen und Erstellung von Verdachtsmeldungen

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© 2022 Rechtsanwalt Boltze, zert. Geldwäschebeauftragter (TÜV)
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